5 causales más comunes para iniciar un proceso de desalojo contra inquilinos

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Cuáles son las causales para iniciar un proceso de desalojo contra inquilinos

Conoce las principales causales de desalojo contra inquilinos, según el marco normativo peruano.

Por Sonia Condori Sánchez

Antes de iniciar un proceso de desalojo contra inquilinos, los arrendadores, y específicamente sus abogados, deben tener claro las causales de acuerdo a la legislación vigente.

De esta manera, se podrá optar por la estrategia más segura, a efectos de poder lograr la restitución del inmueble en el más breve plazo.

En el Perú, el procedimiento de desalojo se encuentra regulado detalladamente entre los artículos 585 a 596 del Código Procesal Civil, en su Título III, Procesos Sumarísimos, Sección Quinta.

A continuación se detalla los aspectos procesales más resaltantes de las causales para iniciar un proceso de desalojo contra inquilinos:

1. Desalojo por vencimiento de contrato

En este proceso tiene como fundamento la existencia de un contrato a plazo determinado. El Cuarto Pleno Casatorio Civil señala que si el arrendatario que ocupa un bien inmueble con contrato vencido es requerido por parte del arrendatario para su restitución, se convierte en un poseedor precario, por ello, la competencia para conocer este tipo de procesos se traslada a los juzgados especializados civiles.

Cabe recordar que, los juzgados de paz letrados son competentes solo hasta los contratos con una renta mensual que no superan las 50 URP.

En caso de que haya conciliación, la invitación a conciliar convierte en precario al arrendatario, en consecuencia, se debe de ventilar el proceso ante un Juzgado Especializado Civil, según la Casación 4628-2013, Arequipa.


[Lee también:¿Cuándo procede el desalojo por ocupación precaria? [Casación N° 3356-2015, Cusco]


Si se envió una carta notarial requiriendo la restitución del inmueble, entonces se debe demandar desalojo por ocupación precaria.

2. Desalojo por falta de pago

Al respecto, el artículo 1697° del Código Civil establece un plazo de dos meses y quince días, salvo acuerdo en contrario, si el arrendatario no ha pagado la renta.

Los artículos 585°, y 591° del Código Procesal Civil regulan el proceso de desalojo por falta de pago. El primero indica que se puede acumular la pretensión de pago de arriendos cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Y el segundo artículo señala que si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del plazo, sólo es admisible el documento, la declaración de parte y la pericia, en su caso.

En caso del arrendatario moroso, es viable la causal de desalojo por falta de pago, caso contrario se limitaría, sin alguna justificación, una vía más eficaz para poder tener celeridad en este tipo de procesos.

3. Desalojo derivado de contrato con cláusula de allanamiento futuro

La cláusula de allanamiento futuro en los contratos de arrendamiento constituye la mejor opción para recuperar con mayor rapidez  el inmueble arrendado, según el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del año 2017.

Este tipo de proceso tiene dos requisitos:

  • La “Cláusula de allanamiento a futuro” debe estar estipulada.
  • Las firmas de los contratantes deben encontrarse legalizadas ante un notario público.

De esta manera, se podrá interponer el proceso de desalojo sin necesidad de recurrir a la conciliación previa, y se tramitará a través de un proceso especial.

4. Desalojo conforme a lo regulado por el Decreto Legislativo 1177

El Decreto Legislativo 1177, que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, regula el proceso de desalojo a través de la vía del proceso único de ejecución.

También, indica la disposición respecto de los efectos de la apelación de sentencia, la misma que se concederá sin efecto suspensivo.

Cabe recordar que, los procesos de ejecución exigen previamente la existencia de un título ejecutivo establecido por ley y que sirva de base para que un acreedor pueda hacer efectivo sus derechos de cobro.


[Lee también: Desalojo por ocupación precaria: ¿En qué consiste el litisconsorcio necesario? [Casación 3877-2014, Cusco]


Además, señala que en caso el arrendatario se apropien de los bienes integrantes de los inmuebles arrendados, tales como acabados, muebles empotrados, servicios higiénicos, entre otros, serán denunciados penalmente por Delito contra el Patrimonio.

5. Desalojo por ocupación precaria (Considerando el IV Pleno Casatorio Civil)

Con respecto a los supuestos de posesión precaria, el Cuarto Pleno Casatorio Civil, Casación 2195-2011, Ucayali, señala que:

«5.2. Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la Ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título».

En caso de que exista un requerimiento notarial, el arrendador puede optar por esta causal y presentar su demanda de desalojo por ocupación precaria ante el Juzgado Especializado Civil, con la opción que el mismo pueda llegar hasta la Corte Suprema.

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