Diagnóstico de títulos para el proceso de saneamiento de una propiedad

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Inmoblas Asesoria Inmobiliaria

Dentro del rubro inmobiliario, una de las actividades que más resaltan es el desarrollo de proyectos inmobiliarios, para conseguirlo existen procedimientos de importancia que determinaran la viabilidad y ejecución del proyecto inmobiliario. Uno de estos procedimientos es el “estudio de los títulos”, diagnóstico que determina la situación legal y técnica de la propiedad, y así mismo, la situación del propietario sobre su derecho inscrito o no, que a su vez permite definir las estrategias a seguir a fin de realizar el saneamiento de la propiedad y/o acciones para una adquisición.

El diagnóstico y estudio de títulos, es aquel procedimiento que aplicamos para realizar un estudio legal y técnico respecto a una propiedad. Este procedimiento nos permite planificar, organizar para luego ejecutar las estrategias adecuadas para viabilizar el procedimiento de saneamiento físico legal sobre el bien inmueble y también fijar las acciones, si es el caso, para una transferencia de la propiedad.

Dentro del presente procedimiento, aplicamos 5 sencillas etapas, destinados al aspecto legal y aspecto técnico, de los cuales, detallamos de la siguiente manera: A) Verificación de los documentos: en esta etapa, el equipo realiza una revisión de todos los documentos referidos a la propiedad como el CRI actualizado, el HR y PU, instrumentos públicos (escritura pública, resolución municipal, etc.), el impuesto predial, Búsqueda Catastral, planos y memoria descriptiva de la propiedad. En este orden, revisamos los referidos al o a los propietarios y/o posesionarios, como son documentos de identidad y otros que demuestren el derecho legítimo sobre la propiedad. B) Recabación de documentos: si por la naturaleza del predio, los documentos descritos anteriormente no son suficientes para realizar el diagnóstico, entonces es recomendable realizar la recabación de la documentación completa a fin de tener la información de los antecedentes de la propiedad (Sunarp, Gore, Municipalidad). C) Diagnóstico legal: en esta etapa, vemos el aspecto legal, en el cual se determina los antecedentes registrales de la propiedad, el tracto sucesivo, áreas, cargas y gravámenes, título de dominio a través del CRI, la revisión de los títulos archivados (planos y memoria descriptiva), el estado actual, ubicación, linderos, las características a través de la búsqueda catastral y los arbitrios a través del certificado de impuesto predial. D) diagnóstico técnico y físico, en esta etapa, el ingeniero o arquitecto valiéndose de la búsqueda catastral, el informe técnico de Sunarp, base gráfica, y de ser necesario la inspección en campo de la propiedad, le permitirá conocer si se encuentra inscrito, si forma parte de un predio mayor, los linderos, medidas perimétricas y determinar si existe superposición, así mismo, los planos – memoria descriptiva y títulos archivados le permitirán contrastar el área física real con lo registrado.

Ejemplo: Si del resultado del estudio de la propiedad, se puede apreciar que es un predio rústico, a la fecha tiene una posesión de más de 10 años, está ubicado en una zona no catastrada, y que además, se aprecia que existe una continua explotación económica (actividad agropecuaria) y del resultado de la búsqueda catastral y del informe técnico refleja que el predio en consulta, está inscrito en favor del Estado, algo a tener en cuenta, es que la posesión -del solicitante como propietario- es con anterioridad al 25 de noviembre del 2010; en el presente ejemplo, el diagnóstico permite determinar que la estrategia a seguir en favor del predio rústico es la formalización de la misma ante el Gore, mediante solicitud de parte, aplicando la Ley N.º 31145 y siguiendo lo establecido desde el artículo 11° de la presente Ley, así mismo, los requisitos exigidos para tal fin. E) Estrategias de saneamiento: revisado la información legal y técnica, ya se ha procedido a determinar el proceso de saneamiento de la propiedad, para ello, estableciendo los plazos pertinentes, documentos a solicitar y los recursos a destinar. Fijado ello, puede darse inicio al saneamiento de la propiedad.

Inmoblas Asesoría Inmobiliaria
“Especialistas en Saneamiento de la Propiedad”