Duplicidad de Partidas Registrales: Efectos en los principios registrales

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La figura jurídica de la duplicidad de partidas registrales en el Registro de Predios o también conocida como superposición de predios genera un problema cuya solución podría necesitar en última instancia iniciar un proceso judicial que solucione esta problemática. En ese sentido, es importante conocer que la duplicidad de partidas afecta principalmente a tres principios registrales: (i) publicidad registral; (ii) especialidad; y (iii) legitimación. En esta nota, te lo explicamos a detalle.

Principio de publicidad registral 

La duplicidad de partidas registrales afecta al principio de publicidad registral. La publicidad registral representa la información contenida en los registros, y está a disposición de toda institución o persona que la solicite.

Según el artículo I y II del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante, TUO del RGRP) existen dos tipos de publicidad registral: (i) material; y (ii) formal (Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos 126-2012-SUNARP-SN). 

[Lee también: Duplicidad de Partidas Registrales: ¿En qué consiste y por qué se genera?]

Con relación a la publicidad material, de conformidad con el artículo I del Título Preliminar del TUO del RGRP: El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo (Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos 126-2012-SUNARP-SN). 

Igualmente, respecto a la publicidad formal, se regula en el artículo II del Título Preliminar lo siguiente: El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral. El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro (Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos 126-2012-SUNARP-SN). 

Es decir, la publicidad material otorga publicidad jurídica a todo lo inscrito en los Registros Públicos, en tanto se presume que todo lo inscrito es conocido por la sociedad y que la información que conste en los Registros Públicos será oponible a terceros. Por su parte, la publicidad formal garantiza de que todas las personas puedan acceder a la información inscrita en los Registros Públicos. 

La afectación de este principio por la duplicidad de partidas se debe a que, al existir duplicidad de partidas, se publicitará información diferente e incluso contradictoria en dos o más partidas que se refieren a un mismo predio o a una parte de estos.

[Lee también: Duplicidad de Partidas Registrales: ¿Qué es y qué tipos existen?]

Principio de Especialidad

La duplicidad de partidas registrales afecta al principio de Especialidad. Primero, es importante precisar que por cada predio debe existir una partida única e independiente. En dicha partida se extenderán los actos o derechos inscribibles que recaigan sobre el predio, de acuerdo con el artículo IV del Título Preliminar del TUO del RGRP. Lo antes señalado se reguló con el fin de evitar que puedan existir duplicidad de partidas. 

Ahora, respecto al principio de especialidad, el Tribunal Registral señala que: 

En mérito al Principio Registral de Especialidad para cada inmueble se debe aperturar una partida registral, para cada persona jurídica se debe aperturar una partida registral y para cada persona en cada Registro que integra el Registro de Personas Naturales se debe aperturar una partida registral, y los asientos registrales relacionados al mismo inmueble, persona jurídica o persona natural deben ser redactados solamente en dicha partida registral (Resolución 1264-2021-SUNARP-TR). 

Además, de acuerdo con la Resolución 613-2021-SUNARP-TR-L: 

El principio de especialidad está muy ligado a la publicidad registral, su aplicación permite no perdernos en un banco de datos, sino dirigirnos directamente hacia aquello que se necesita.  Además, dicho principio proporciona la identificación de la finca registral, la constancia de la naturaleza y características que permitan su especificación, como objeto sobre el que recaen los derechos o situaciones con eficacia real. De igual manera, define el contenido del derecho, su alcance y el del titular de este, amparados por el sistema registral. 

Asimismo, la aplicación de este principio supone la determinación del acto o título correspondiente que permite la constitución, modificación, transmisión o extinción del derecho real y que motiva el asiento registral. En ese sentido, la duplicidad de partidas va en contra del principio de especialidad, ya que existirá más de una partida para un mismo predio.

Principio de legitimación 

La duplicidad de partidas registrales afecta al principio de legitimación. Es necesario tener en cuenta que los asientos registrales se presumen exactos y válidos, según se indica en el artículo VII del Título Preliminar del TUO del RGRP.

Es decir, se debe entender por principio de legitimación a la apariencia de verdad de los asientos registrales (presunción de certeza y exactitud) y que está concuerda con la realidad extra registral, al menos que algo determine lo opuesto. Por tanto, debemos presumir que las inscripciones y su contenido gozan de exactitud y validez, salvo prueba en contrario.

Además, se debe señalar que, al existir duplicidad de partidas, no se puede presumir que los asientos de las partidas superpuestas sean ciertos, pues existirá más de una partida para un mismo predio y dichas partidas tendrán información contradictoria. En ese sentido, la duplicidad de partidas vulnera el principio de legitimación.

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