Gestiones para una inscripción registral de una compraventa de tierras de Comunidades Campesinas

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Gestiones para una inscripción registral de una compraventa de tierras de Comunidades Campesinas

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Inmoblas Asesoria Inmobiliaria

La expansión urbana, la conocemos como un fenómeno en la necesidad de más área geográfica ante el aumento de una población urbana en crecimiento para un desarrollo comercial o habitacional. En algunas situaciones se da el caso de que el espacio geográfico es un área rural y que su propietario sea una Comunidad Campesina de la costa, sierra o selva. 

En el mencionado supuesto, de que el área proyectada para un desarrollo habitacional esté ubicada dentro del dominio de una Comunidad Campesina, y que además, exista un acuerdo previo para una transferencia (por compraventa) de un área determinada, para viabilizar ello, se requerirá de la aplicación de normas especiales (Ley N° 26505, D.S. N° 8-91-TR, Acuerdo Plenario del CXXXI-Pleno registral y Directiva N°10-2013-Sunarp/SN) y de acciones por parte de la Comunidad Campesina para una transferencia de forma correcta en favor del solicitante, que podría ser una persona natural o jurídica (una Asociación) que busca adquirir el área requerida para un proyecto habitacional ante el crecimiento de la expansión urbana. 

Para conseguir que el proceso de transferencia sea exitoso y su inscripción en el Registro de la propiedad también, planteamos la gestión de acciones previas, pero de vital importancia. Una acción previa es el estudio de los títulos del propietario (comunidad campesina) referidos a la inscripción de la propiedad en el registro de predios de la localidad. El estudio de los títulos determina sus antecedentes registrales, la situación actual de la propiedad, de la titularidad, el área matriz, la vigencia de la junta directiva, como así también, que el estatuto de la Comunidad prevea sobre la disposición y venta del territorio comunal, como así mismo, sus requisitos y su procedimiento. Si lo anterior esta materializado en el estatuto, entonces las siguientes acciones a realizar, es que, la Comunidad Campesina mediante asamblea general apruebe el acuerdo comunal en acta (cumpliendo con los requisitos de su convocatoria, quorum, miembros hábiles y número de votos requeridos). Algo muy importante a considerar es, que en el acta cumpla con consignarse algunos datos, como el acuerdo adoptado y el número de votos. En lo que se refiere datos a la propiedad y del área a disponer, se tiene que indicar en el acta los datos que permitan la individualización del predio, tales como son las características físicas del predio, área a disponer, perímetro, ubicación, datos de los colindantes, linderos y coordenadas UTM. 

Además de ello, la asamblea tendrá que otorgar -en acta- las facultades correspondientes y el poder en favor de la Directiva Comunal, para que este pueda, primero inscribirse en el registro de personas jurídicas, ello ameritará que exista el otorgamiento de poder inscrito para acreditar ante el Notario que la Directiva Comunal cuenta con los poderes vigentes e inscritos para suscribir la escritura pública de disposición de tierras y su protocolización. 

Lo último a tener en cuenta en las transferencias de tierras de Comunidades Campesinas, es que, en el contrato, se indique que la compraventa es sobre un área material del territorio de la Comunidad. Ello facilitará que se pueda efectuar la independización (la desmembración del área adquirida) en favor del comprador, cumpliendo con los requisitos establecidos para tal fin. 

Las gestiones planteadas en el supuesto caso, facilitaran a que la Asociación de Vivienda (comprador), pueda más adelante conseguir el saneamiento físico legal del área adquirida y de sus lotes, es decir, gestionar y conseguir la dotación de los servicios básicos, la habilitación urbana y su consiguiente independización de los lotes en favor de sus asociados.  

Inmoblas Asesoría Inmobiliaria
“Especialistas en Saneamiento de la Propiedad”