Pautas para actuación de órganos jurisdiccionales en casos de compraventa de inmuebles

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Pautas para actuación de órganos jurisdiccionales en casos de compraventa de inmuebles

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Cuando un cónyuge dispone de un inmueble, el juez debe fijar si se trata de un bien social y examinar si el comprador actuó de buena fe.  Más detalles aquí. 

En un proceso de nulidad de acto jurídico sobre la compraventa de un inmueble, si el bien fue transferido por un cónyuge corresponderá al órgano jurisdiccional determinar si el inmueble constituye un bien social, y analizar si el tercero adquiriente del mismo, actuó de buena fe.

Esto, teniendo en cuenta que, de acuerdo con lo establecido en el Octavo Pleno Casatorio Civil, la disposición de un bien inmueble por uno de los cónyuges puede ser discutido bajo los alcances del artículo 219 del Código Civil.

Este constituye el principal lineamiento jurisprudencial que se desprende de la sentencia correspondiente a la Casación N ° 5928 – 2020 Sullana emitida por la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia.

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De esta manera, el supremo tribunal declaró fundado dicho recurso y estableció pautas para la actuación de los jueces en los casos de disposición de un bien inmueble por uno de los cónyuges.

Antecedentes

En este caso, una mujer demanda la nulidad del acto jurídico contenido en un contrato de resolución de contrato de compraventa de bien inmueble, celebrado entre una comunidad campesina (codemandada) y un hombre (codemandado), mediante el cual resuelven de mutuo acuerdo una minuta de compraventa y acuerdan no devolver la suma desembolsada como precio de venta, pues, se emitiría otra nueva minuta a favor de una empresa (codemandada).

La demandante sustenta la pretensión de nulidad en el hecho de que el bien objeto de venta de la minuta fue adquirido dentro del matrimonio por lo que era un bien conyugal.

En ese sentido y en virtud de los artículos 310 y 315 del Código Civil, argumenta que como cónyuge debió participar en el acto jurídico cuya nulidad se reclama.

Además, solicita la nulidad de una minuta y de una escritura pública, argumentando que, del acto de resolución descrito, se simula en esos documentos la transferencia de propiedad del bien inmueble entre la comunidad campesina involucrada y una empresa.

En primera instancia, el juzgado civil correspondiente declaró infundada la demanda en todos sus extremos, decisión que fue confirmada por la sala superior competente.

Ante ello, la demandante interpuso recurso de casación invocando la causal de infracción normativa de los incisos 1 y 3 del artículo 139 de la Constitución Política, así como de los artículos 310 y 315 del Código Civil por parte del colegiado superior.

Al tomar conocimiento del caso, el supremo tribunal advierte que la demandante con el hombre codemandado contrajeron matrimonio y que luego este último adquirió el bien inmueble materia de la demanda mediante un acto jurídico celebrado con la comunidad campesina involucrada consignando su estado civil como soltero.

También advierte que la referida comunidad campesina y el hombre codemandado celebraron el acto jurídico “Resolución de Mutuo Acuerdo de Compraventa de Bienes Inmuebles”, para dejar sin efecto el contrato de compraventa que suscribieron respecto de aquel bien inmueble. Resolución de contrato que se produjo entre las mismas personas que lo celebraron, pero durante la vigencia del matrimonio, precisa la sala suprema.

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A la par, el supremo tribunal reconoce que de acuerdo con lo desarrollado en el Octavo Pleno Casatorio Civil (Casación N ° 3006-2015-Junín), la disposición de un bien social por uno de los cónyuges puede discutirse bajo los alcances del artículo 219 del Código Civil.

En ese contexto, de la sentencia de la sala superior correspondiente, el supremo tribunal advierte que dicho colegiado de segunda instancia sustenta su decisión sin considerar si el inmueble en este caso es o no un bien social.

Decisión

La sala suprema concluye que la sentencia de la sala superior infringió el principio del debido proceso, contenido en el principio de debida motivación y congruencia procesal de las resoluciones judiciales.

Más aún, si en la sentencia de la sala superior tampoco se analizó si la empresa codemandada actuó de buena fe, atendiendo a que el contrato se celebró con la comunidad campesina codemandada y no con el cónyuge de la demandante, refiere el supremo tribunal.

Por lo tanto, la máxima instancia judicial declara fundada la infracción normativa de carácter procesal propuesta por la demandante en su recurso de casación interpuesto, por lo que declara fundado este recurso y nula la sentencia de la sala superior correspondiente para que esta emita una nueva sentencia en segunda instancia.

Normativa

De acuerdo con el artículo 310 del Código Civil, constituyen bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302 de este cuerpo legislativo, incluso los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o profesión, así como los frutos y productos de todos los bienes propios y de la sociedad y las rentas de los derechos de autor e inventor. 

También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a este el valor del suelo al momento del reembolso, precisa el artículo 310. 

En tanto que según el artículo 315 del Código Civil, para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la intervención del marido y la mujer, aunque cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad, si tiene poder especial del otro. 

Sin embargo, se precisa que esto no rige para los actos de adquisición de bienes muebles, los cuales pueden ser efectuados por cualquiera de los cónyuges. Tampoco rige en los casos considerados en las leyes especiales, detalla el artículo 315. 

En cuanto al mutuo disenso, el artículo 1313 del citado código indica que por el mutuo disenso las partes que han celebrado un acto jurídico acuerdan dejarlo sin efecto, teniendo en cuenta que si perjudica el derecho de tercero, se tiene por no efectuado.

Fuente: El Peruano.

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