Problemática en la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de Predios

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Por: Oscar Huerta Ayala[1]

 

INTRODUCCIÓN

Hoy en día es de suma importancia la protección del derecho de propiedad en sus diversas manifestaciones, siendo el uso un atributo que tiene gran relevancia, y justamente teniendo en cuenta ello, el contrato de arrendamiento cumple un rol económico fundamental en nuestra sociedad, tal como lo señala Castillo Freyre: El arrendamiento es un contrato de goce, pues está destinado al disfrute del bien por el arrendatario, sin tener la disposición del mismo. También es un contrato de restitución, pues obliga a quien recibe el bien a devolverlo[2].

Es por ello que para una mejor protección de los derechos de arrendador y del arrendatario es recomendable la inscripción del contrato de arrendamiento en sus diversas modalidades (civil o mercantil) en el Registro de Predios al ser un acto inscribible conforme lo señala el numeral 6 del Artículo 2019 del Código Civil[3]

Por ejemplo en el caso de enajenación del bien arrendado según el Numeral 1 y 2 del Artículo 1708 del Código Civil se establece la diferencia dependiendo si el contrato de arrendamiento esté o no inscrito: 1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.

2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.
Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.

El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios regula en el Artículo 94 la transferencia del derecho de propiedad en el Arrendamiento Venta[4], en dicho supuesto no se inscribe la transferencia del inmueble sino en el rubro de cargas y gravámenes el arrendamiento venta hasta el pago de determinado número de cuotas de la renta, el Artículo 95 regula la transferencia del derecho de propiedad en el arrendamiento financiero[5], para lo cual deberá presentarse escritura pública o formulario registral de transferencia otorgado por las partes, y en el Artículo 133 se regula los Gravámenes o Cargas que afectan parte de un predio[6], por lo cual es posible inscribir un arrendamiento sobre parte de un predio, para lo cual deberá adjuntarse los respectivos planos y será remitido al Area de Catastro para su informe técnico correspondiente a efectos de verificar que el área materia de arrendamiento se encuentra dentro del inmueble inscrito en la partida registral, y el Artículo 140 regula la inscripción del Arrendamiento Financiero[7] estableciéndose que en un mismo asiento se extenderá el arrendamiento financiero y la opción de compra, debiéndose señalar en el asiento registral el plazo de duración del contrato, la renta convenida, el valor de venta pactado o el criterio establecido para la determinación del valor residual del bien y el plazo para ejercer la opción de compra.

Asimismo mediante el Decreto Legislativo N° 1177 (publicado el 18/07/2015) ha regulado el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda mediante el contrato de arrendamiento de inmueble destinado para vivienda, y los denominados contratos especiales de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda estos son: con opción de compra y el arrendamiento financiero (leasing).

Además ha introducido el uso de tres tipos de Formularios para cada tipo de contrato: FUA (Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda), FUAO (Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda) y FUAL (Formulario Único de Arrendamiento – financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda), mediante los cuales se celebran y suscriben los citados contratos, su contenido serán aprobados por Reglamento, tienen mérito de ejecución si son suscritos ante Notario o Juez de Paz Letrado, la copia certificada de dichos formularios se inscriben en el RAV (Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda) y tiene mérito inscribible en el Registro de Predios de la SUNARP.

Es decir se ha creado una nueva formalidad para la inscripción del arrendamiento en el Registro de Predios que se realizaba con la escritura pública y el formulario registral que viene a ser un instrumento público, sino que ahora se efectuará en mérito a documentos privados (copia certificada de formularios con certificación de firma ante notario o juez de paz letrado).

Si bien es cierto que se indica que los referidos formularios deberán inscribirse vía electrónica en el RAV a cargo del Fondo Mi Vivienda S.A –FMV, sería conveniente que la SUNARP pueda acceder en línea al RAV para verificar que los formularios han sido registrados en dicho registro administrativo, toda vez que la inscripción del RAV no reemplaza a las inscripciones en el Registro de Predios de la SUNARP; sin perjuicio de ello considero que los notarios que certifiquen las firmas y expidan copias certificadas de los formularios puedan cargar la información en el Módulo de Sistema Notario regulado por la Directiva N° 05-2015-SUNARP/SN a efectos de evitar el ingreso de documentos falsos en el Registro de Predios.

El contrato de arrendamiento de inmueble destinado para vivienda se debe inscribir obligatoriamente en el RAV, pero en forma facultativa en el Registro de Predios.

Mientras que el contrato de arrendamiento de inmueble con opción de compra debe inscribirse obligatoriamente en el RAV y en el Registro de Predios de la SUNARP en mérito del FUAO y caduca a un mes después del vencimiento del contrato y estando vigente dicha inscripción se impide la inscripción de actos de disposición del inmueble o que afecten el derecho de opción de compra del arrendatario y para la inscripción de la transferencia en ejercicio de la opción de compra debe presentarse la escritura pública conforme al Principio de Titulación Auténtica contenido en el Art. 2010 del Código Civil.

Asimismo el contrato de Arrendamiento – Financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda, se necesita la intervención de un arrendador financiero lo cual no ocurre en los anteriores contratos, debe inscribirse obligatoriamente en el RAV y en el Registro de Predios de la SUNARP en mérito del FUAL y caduca a un mes después del vencimiento del contrato, el arrendador financiero puede ceder sus derechos sin autorización del arrendatario si es que así se ha pactado en el FUAL y para la inscripción de la transferencia en ejercicio de la opción de compra debe presentarse la escritura pública conforme al Principio de Titulación Auténtica contenido en el Art. 2010 del Código Civil.

Finalmente el referido decreto legislativo se ha regulado el desalojo en un proceso único de ejecución de desalojo y un régimen tributario especial para los contratos de arrendamiento regulados en el Decreto Legislativo en comentario y se ha dispuesto que los contratos de arrendamiento de inmuebles vigentes, siempre en cuando Arrendador y Arrendatario así lo acuerden pueden adecuarse y someterse al Decreto Legislativo 1177.

Sin embargo existe una problemática en la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de Predios que pasaremos examinar alguno de sus casos:

ACTO DE DISPOSICIÓN O GRAVAMEN

 

Al respecto resulta de suma importancia su establecimiento como acto de disposición o gravamen, toda vez que conforme el Decreto Legislativo 1232 (publicado el 26/09/2015) que modifica diversos artículos y disposiciones complementarias transitorias y finales del Decreto Legislativo N° 1049, Decreto Legislativo del Notariado, señala el nuevo Art. 123-A del D. Legislativo 1049 la nulidad de escrituras públicas referidas a actos de disposición o de constitución de gravamen realizados por personas naturales sobre predios fuera del ámbito territorial del notario y además la nulidad a las certificaciones de firmas en formularios o documentos privados, al respecto cabe señalar que se refiere a personas naturales, ello quiere decir que basta que intervenga una persona natural en un acto de disposición o gravamen  sería afectada con la citada norma (sea como sujeto activo o pasivo dispone o grava su patrimonio), sus excepciones están en el Art. 123-B debido a causas de mortis causas o predios ubicados en diferentes provincias, fideicomiso y arrendamiento financiero o similar con opción de compra.

 

Es decir si consideramos al contrato de arrendamiento civil como un acto disposición o gravamen (no se aplica al arrendamiento financiero al estar exceptuada en el Art. 123-B del D. Legislativo 1049), el notario competente para extender la escritura pública debería ser del lugar de ubicación del predio.

 

Al respecto teniendo en cuenta que con el arrendamiento no existe transferencia de derecho patrimonial, la propiedad se mantiene con el arrendador propietario, no podría ser considerado un acto de disposición.

 

Con relación a que constituya un gravamen cabe señalar por gravamen se entiende: En un sentido muy general podría definirse el gravamen identificándolo con el concepto de carga, impuestoservidumbre u obligación que pesa sobre alguna persona o cosa. Pero esta definición no encaja con el análisis que de la figura debe hacerse frente al Registro de la Propiedad, ya que no puede entenderse por gravamen la obligación que pesa sobre alguna persona o cosa, pues, en todo caso, debe tratarse de un gravamen de carácter real[8]

También se indica que existe una identidad conceptual entre carga y gravamen real: Gravamen y carga reales constituyen una sola categoría de situaciones de sujeción pasiva en la que se encuentra el titular de un derecho real respecto del titular de otro derecho real que recae sobre el mismo bien, que determina que el sujeto pasivo soporte o sufra las consecuencias del ejercicio de su derecho por parte del sujeto activo. 137-2007[9]

La diferencia entre gravámenes y cargas consiste en que los gravámenes dependen de una obligación accesoria, la que de incumplirse puede conllevar la venta del bien afectado. Es el caso de la hipoteca o del embargo. En las cargas, en cambio, no hay obligación garantizada. Las cargas no tienen por objeto la venta del bien.

Gravamen es una afectación de carácter real como una hipotecas o una garantía mobiliaria, pero, tiene un carácter de accesoriedad como los que citamos que son derechos reales de garantía y la finalidad es el aseguramiento de una obligación que el incumplimiento acarrea la ejecución la carga es un elemento accidental de los negocios jurídicos que imponen una obligación de dar o hacer algo al beneficiario de un acto jurídico. Por ejemplo, se designa heredero a un familiar que no es heredero forzoso, pero tiene la carga de organizarme misas por el lapso de 5años al fallecer el testador. Nótese la ostensible diferencia, el gravamen siempre es una limitación que impone una persecución real de índole accesoria, la carga es principal y que su incumplimiento no conlleva a la ineficacia del acto jurídico, sino la compulsión a que se cumpla[10].

En la medida que el contrato de arrendamiento es obligacional no puede considerarse como un gravamen, además no hay obligación garantizada, no tiene carácter de accesoriedad.

En tal sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución N°  2467-2015-SUNARP-TR-L de 02/12/2015, 2447-2015-SUNARP-TR-L de 27/11/2015,  2446-2015-SUNARP-TR-L de 27/11/2015, al señalar: Sumilla: ARRENDAMIENTO.- El contrato de arrendamiento de un predio no constituye un acto de disposición ni de gravamen, por lo que no resulta exigible que sea otorgado ante notario que ejerza función en la provincia donde se ubica dicho bien.

ARRENDAMIENTO SUJETO A PLAZO SUSPENSIVO

Uno de los requisitos que debe consignarse en el asiento registral es el plazo de duración del contrato de arrendamiento a efectos que terceros puedan tener conocimiento la vigencia del contrato, dato relevante para la conclusión del contrato.

Sin embargo, ¿qué ocurre si es que en el contrato de arrendamiento no se consigna un plazo fijo, sino un plazo suspensivo, podrá tener acceso al Registro?

Si bien es cierto que el Artículo 140 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que es un requisito consignar el plazo de duración del contrato no distingue si es un plazo fijo o suspensivo, por lo que a efectos de publicitar el contrato de arrendamiento considero que se debería permitir su inscripción registral.

En tal sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución: 2293-2015-SUNARP-TR-L de 11/11/2015 al señalar: Sumilla: ACTO JURÍDICO SUJETO A PLAZO SUSPENSIVO “Es inscribible el contrato de arrendamiento sujeto a plazo suspensivo, en virtud de que el Registro tiene como finalidad brindar seguridad jurídica y económica a los contratantes, siendo oponible su inscripción frente a terceros”.

 

EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR CONSOLIDACIÓN

 

 

Imaginemos que Juan es arrendatario de un predio, y José es el arrendador, el contrato ha sido celebrado el 2015 y tiene una vigencia de 4 años; sin embargo el año 2016 Juan adquiere el predio y se inscribe su derecho de propiedad. ¿Se habrá extinguido el contrato de arrendamiento o será necesario que se presente escritura pública de conclusión de contrato?

 

Al respecto considero que si el anterior arrendatario ya adquirió el derecho de propiedad del predio arrendado, ya dejó de ser arrendatario, por lo que ha consolidado su condición de deudor y acreedor habiéndose producido la consolidación, con lo cual se ha extinguido el contrato de arrendamiento.

 

En tal sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución : 1285-2015-SUNARP-TR-L de 01/07/2015.- Sumilla : EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR CONSOLIDACIÓN Para extinguir el contrato de arrendamiento por consolidación, el acreedor y deudor de la obligación deberán recaer en una misma persona y con ello poner fin a la desmembración del derecho de propiedad.

 

 

ARRENDAMIENTO SOBRE PARTE DE UN PREDIO

 

Algunas veces ocurre que no se requiere arrendar la totalidad del predio sino solo una parte del mismo, al respecto el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios permite el arrendamiento sobre parte del predio, en dicho caso se deberán adjuntar los respectivos planos y derivarse al Area de Catastro para el informe técnico respectivo a efectos que se pueda determinar que el área materia de arrendamiento forma parte del predio registrado.

 

Tal como lo señala el Tribunal Registral en la Resolución N° : 994-2015-SUNARP-TR-L de 21/05/2015.- Sumilla : ARRENDAMIENTO SOBRE PARTE DE UN PREDIO Para la inscripción del arrendamiento sobre parte de un predio deberá acompañarse la documentación a la que hace referencia el numeral 5.2 de la Directiva N° 03-2014-SUNARP-SN, salvo que el área objeto de arrendamiento pueda determinarse de los antecedentes registrales. PROCEDENCIA DEL INFORME TÉCNICO DE LA OFICINA DE CATASTRO EN LA CALIFICACIÓN DE ARRENDAMIENTO En la calificación del arrendamiento que recae sobre parte de un predio procede que el Registrador remita el título a la Oficina de Catastro para la emisión del informe técnico correspondiente, siempre que cuente con la documentación técnica respectiva, conforme lo establece la Directiva N° 03-014-SUNARP-SN.

 

Con relación a la formalidad de los planos que se deben presentar en el arrendamiento de parte de un predio, considero que deberán ser autorizados por profesional respectivo, no siendo necesario la intervención de un verificador técnico inscrito en el Registro de Verificadores de la SUNARP al no tratarse de una regularización contemplada en la Ley 27157.

 

Tal como lo señala el Tribunal Registral en la Resolución: 758-2015-SUNARP-TR-L de 21/04/2015.- Sumilla: FORMALIDAD DE LOS PLANOS DEL ÁREA DE ARRENDAMIENTO “No es necesaria la autorización de verificador inscrito en el Registro de verificadores SUNARP en los planos que identifiquen el área de un inmueble arrendado”.

 

INSCRIPCION DE LA CONCLUSION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO
 
Imagínenos que el arrendatario fallece antes que haya vencido el contrato de arrendamiento, bastará que se haya producido dicho fallecimiento para dar por concluido el arrendamiento por parte del arrendador en forma unilateral.

 

Al respecto debe tenerse en cuenta que conforme el Art. 1363 del Código Civil: Los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos, salvo en cuanto a éstos si se trata de derechos y obligaciones no trasmisibles.

Asimismo tratándose de un contrato de duración determinada conforme el Artículo 1699 del Código Civil.- El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.

Por lo que tratándose de un contrato de arrendamiento de duración determinada concluirá al vencimiento del plazo pactado por las partes; sin embargo hay excepciones como es el caso establecido en el Art. 1705 del Código Civil que señala:  Además concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los siguientes casos:

1.- Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía.

2.- Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.

3.- Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.

4.- En caso de expropiación.

5.- Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuarán el contrato.

 

Por lo que a la muerte del arrendatario no necesariamente concluye el arrendamiento, sino que los herederos que usan el bien deberán comunicar al arrendador que no continuarán el contrato.

De tal forma se ha pronunciado el Tribunal Registral 298-2014-SUNARP-TR-A de 17/06/2014 al señalar.- Sumilla : CONCLUSIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: “El contrato de arrendamiento concluye en la fecha pactada por las partes o por encontrarse incurso en alguna de las causales previstas por los artículos 1697 y 1705 del Código Civil. El fallecimiento del arrendatario no determina la conclusión del contrato de arrendamiento.”

ARRENDAMIENTO POR PERSONAS QUE YA NO CUENTAN CON DOMINIO VIGENTE

Si es que en el Registro de Predios no se inscribió en su momento el contrato de arrendamiento otorgado por sus anteriores propietarios, ya no procede su inscripción porque dicho título sería incompatible con el nuevo derecho de propiedad inscrito conforme el Principio de Tracto Sucesivo y el Principio de Prioridad Excluyente.

De tal forma se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución N° 685-2014-SUNARP-TR-L de 08/04/2014.- Sumilla: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO “En virtud del principio de tracto sucesivo, no resulta procedente extender la inscripción del contrato de arrendamiento que ha sido otorgado por quienes en el Registro ya no cuentan con dominio vigente.”

 

INCAUTACIÓN Y ARRENDAMIENTO

 

En la calificación de un título se debe verificar la documentación que se presenta conforme a los principios registrales, pero además la adecuación de la documentación con la partida registral, esto significa que no procederá la inscripción de un título cuando existan inscripciones incompatibles.

 

Entendiéndose por “Incautación” a la medida cautelar que puede disponerse sobre los instrumentos, efectos, ganancias del delito y los demás bienes y activos establecidos por Ley, con la finalidad de garantizar la posterior declaración de pérdida de dominio en la sentencia correspondiente[11].

 

En caso que estuviera inscrito la medida cautelar de incautación previamente en el Registro de Predios no procedería la inscripción del contrato de arrendamiento al ser incompatibles, toda vez que la incautación entraña desposesión del bien de forma temporal.

 

De esta forma se ha pronunciado el Tribunal Registral al señalar en la Resolución N° 112-2013-SUNARP-TR-L de 18/01/2013.- Sumilla: INCAUTACIÓN “La anotación de medida cautelar de incautación es obstáculo para la inscripción de un arrendamiento en el Registro.”

 

ARRENDAMIENTO DE PREDIO SUJETO A COPROPIEDAD

 

Tratándose de un predio sujeto a un régimen de copropiedad no podría ser sujeto a arrendamiento por uno solo de los copropietarios, toda vez que deberían intervenir todos los copropietarios en la medida que conforme el Artículo 1669 del Código Civil.- El copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin consentimiento de los demás partícipes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es válido si los demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente.

En tal sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral al señalar en la Resolución N° 112-2013-SUNARP-TR-L de 18/01/2013.- Sumilla.- ARRENDAMIENTO “No puede accederse a la inscripción de un arrendamiento si en su celebración no han intervenido todos los copropietarios del predio involucrado, salvo ratificación de los demás copropietarios del bien.”

En todo caso el copropietario que administra el bien tendría que tener la autorización de los demás copropietarios para que se pueda inscribir el título conforme lo señala el Artículo 1667 del Código Civil.- Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra.

 

ANOTACION PREVENTIVA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

 

Imaginemos que ha otorgado en arrendamiento un copropietario sin intervención de los demás copropietarios y al presentar el parte notarial es observado dicho título, ante ello,  ¿se podría anotar preventivamente el contrato de arrendamiento?

 

Al respecto considerando que el acto celebrado no es nulo sino que puede ser materia de ratificación, considero que es un defecto subsanable, por lo que podría anotarse preventivamente conforme el Literal d) del Artículo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos.

 

En esta línea se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución N° 1335-2012-SUNARP-TR-L de 12/09/2012.- Sumilla : ANOTACIÓN PREVENTIVA “Procede la anotación preventiva de un contrato de arrendamiento de parte de un predio inscrito por existencia de defectos subsanables consistentes en la ratificación del contrato de arrendamiento por el actual propietario del predio y la presentación de los planos correspondientes, al amparo del literal d) del art. 65 del Reglamento General de los Registros Públicos”.

 

 

BLOQUEO Y ARRENDAMIENTO FINANCIERO

 

Según el Artículo 1 del  Decreto Ley N° 18278, se puede efectuar el bloqueo respecto a los actos por los que se constituya, amplié o modifique derechos de propiedad o derechos reales a favor de los mismos.

 

Sin embargo teniendo en cuenta que el arrendamiento financiero es netamente obligacional no debería otorgarse el bloqueo para la inscripción del arrendamiento financiero.

 

De tal forma lo ha establecido el Tribunal Registral en la Resolución N° 865-2010-SUNARP-TR-L de 18/06/2010 cuando señala: Sumilla: IMPROCEDENCIA DEL BLOQUEO De conformidad a lo establecido en el artículo 1 del Decreto Ley Nº 18278, modificado por el Decreto Ley Nº 20198 y la Ley 26481 sólo procede anotar un bloqueo respecto de actos o contratos a través de los cuales se constituya, amplíen o modifiquen derechos reales. No procede el bloqueo para el contrato de arrendamiento.

 

ARRENDAMIENTO SOBRE PREDIO  SUJETO A REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN

 

 

Para la inscripción del arrendamiento de un predio sujeto a régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es necesario que el predio esté previamente independizado, por lo que no podría inscribirse un contrato de arrendamiento si es que previamente no se ha efectuado la inscripción de la declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización respectiva, toda vez son actos previos que deben cumplirse.

 

Así si una persona da en arrendamiento un Departamento 604; sin embargo en la partida registral no consta registrada la declaratoria de fábrica, ni los demás actos necesarios, no procederá la inscripción del arrendamiento al no existir registralmente el predio materia de arrendamiento.

 

En tal sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución N° 134-2010-SUNARP-TR-A de 09/04/2010 al señalar: Sumilla : CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Cuando se celebra un contrato de arrendamiento respecto de parte de un inmueble que no tiene existencia registral, no es posible que se publicite en el Registro ningún acto referido a éste.

 
 
  INTERVENCIÓN DE CÓNYUGE EN EL ARRENDAMIENTO

 

La intervención del cónyuge para la inscripción del arrendamiento dependerá si se trata de un bien social o un bien propio. Así en caso de una sociedad de gananciales deberán intervenir ambos cónyuges, pero si se trata de un régimen de separación de patrimonios bastará la intervención del cónyuge propietario titular del bien propio.

 

En tal sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución N° 368-2011-SUNARP-TR-L de 11/03/2010 cuando señala: Sumilla: ARRENDAMIENTO No es exigible la intervención de la cónyuge del arrendatario cuando se encuentra inscrita con anterioridad la sustitución del régimen patrimonial de sociedad de gananciales por el de separación de patrimonios.

 

  Asimismo la segunda instancia registral ha señalado en la  Resolución: 1565-2009-SUNARP-TR-L de 20/10/2009 Sumilla: ARRENDAMIENTO. Cuando el arrendatario es casado bajo el régimen de sociedad de gananciales, se requiere del consentimiento de su cónyuge en el contrato de arrendamiento, salvo que se demuestre que la renta se pagara con bienes propios.
   
   
   
  USUFRUCTO Y ARRENDAMIENTO

 

Conforme a Nerio Gonzales Linares, el usufructo es un derecho real temporal que recae sobre bienes de propiedad ajena, con el objeto de ejercer solo los derechos de uso y disfrute, con la obligación de conservar la forma y sustancia del bien, el que debe ser restituido materialmente al nudo propietario concluido sea el plazo si el bien no es consumible[12].

Según el citado autor el usufructo con el arrendamiento tienen más semejanzas que diferencias, porque en virtud del arrendamiento, el arrendador cede el uso y disfrute del bien. La semejanza es más notoria cuando el usufructo es oneroso[13].

 

Ahora bien ¿el usufructuario podría arrendar el predio materia de usufructo?

 

Al respecto considero que en la medida que por el arrendamiento el arrendador le cede al arrendatario el uso y disfrute del bien, éste último se encuentra facultado para dar el arrendamiento al predio, el mismo no podrá exceder el plazo del usufructo.

  En tal sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución: 1409-2009-SUNARP-TR-L de 11/09/2009.- Sumilla: ARRENDAMIENTO. El usufructuario puede celebrar contrato de arrendamiento sobre el inmueble materia de usufructo.

 

RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTO INSCRITO

 

¿En caso que exista un nuevo propietario del predio arrendado, éste último podría resolver en forma unilateral un arrendamiento inscrito vigente?

Al respecto cabe señalar al estar el arrendamiento inscrito goza de una protección jurídica especial, toda que el Numeral 1 del Artículo 1708 del Código Civil señala: 1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.

Por el nuevo propietario deberá respetar el contrato de arrendamiento efectuado por el anterior propietario, sustituyéndolo en todos los derechos y obligaciones.

En esta misma línea se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución: 171-2007-SUNARP-TR-T de 06/07/2007.- Sumilla: RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTO INSCRITO Como consecuencia de la transferencia del bien arrendado, el adquirente se subroga en la posición del arrendador, asumiendo sus derechos y obligaciones. En este orden, el arrendador no puede solicitar la resolución del arrendamiento al haber sido excluido de la relación contractual por mandato legal.

  CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO POR EJERCICIO DE LA OPCIÓN DE COMPRA
   
  Existen asientos ligados que algunas veces la inscripción del último asiento determina la cancelación automática del anterior, tal como ocurre con las anotaciones preventivas conforme lo señala Artículo 92 del Reglamento General de los Registros Públicos: Extinción de anotaciones preventivas.- Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción.

Así por ejemplo si existe una anotación preventiva de pre declaratoria de fábrica, pre reglamento interno, una vez inscrita la declaratoria de fábrica y reglamento interno definitivo, se entiende que se ha extinguido las anotaciones preventivas.

 

También ocurre algo parecido con la anotación de demanda de Prescripción Adquisitiva (anotada en el rubro: D de cargas y gravámenes de la partida registral del Registro de Predios), una vez inscrita la sentencia definitiva de adquisición de derecho de propiedad (en el rubro: C de títulos de dominio), se entiende que la anotación de demanda ha quedado extinguida, por lo que en la publicidad registral no debería considerarse como vigente, y no ser trasladada de la partida matriz a una partida de independización.

 

En el caso de la inscripción del arrendamiento financiero en el rubro de cargas y gravámenes, una vez que se inscriba la transferencia del derecho de propiedad por ejercicio de la opción de compra en el rubro títulos de dominio, se entiende que el arrendamiento financiero inscrito  se encuentra extinguido, por lo que podría efectuarse su cancelación a pedido del interesado y no debería considerarse como vigente en la publicidad registral.

   
  De tal forma se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución: 486-2006-SUNARP-TR-L de 18/08/2006.- Sumilla: CANCELACIÓN POR EJERCICIO DE OPCIÓN EN ARRENDAMIENTO FINANCIERO Cuando se ejerce el derecho de opción en un contrato de arrendamiento financiero, el título para la cancelación del referido contrato estará constituido por el instrumento donde conste el ejercicio del derecho de opción unido al asiento registral correspondiente, sin perjuicio de que dicha cancelación sea solicitada por el interesado.
   
   
   
   
 
  INSCRIPCIÓN DE LA CESIÓN DE POSICIÓN CONTRACTUAL DEL ARRENDAMIENTO Y SUB ARRENDAMIENTO

 

CESIÓN DE POSICIÓN CONTRACTUAL

 

Según Max Arias Schereiber Pezet, se trata de una forma de trasmitir la titularidad de los contratos y funciona de un  modo tal que los derechos y obligaciones pasan a otras manos de una manera unitaria, en la que concurren las declaraciones de tres sujetos distintos:

 

a)      Uno de los titulares del contrato, que cede los derechos y obligaciones que este contiene (cedente).

b)      Un tercero que asume la posición contractual del anterior (cesionario); y,

c)    El restante titular, que nada trasmite   y que simplemente otorga su consentimiento para que la figura produzca efectos (cedido)[14].

 

En tal sentido se advierte en el dicho acto jurídico trilateral deben existir tres partes, cedente, cesionario y cedido.

 

Para Luciano Barchi Velaochaga, “La cesión de posición contractual constituye la sustitución de una de las partes sustanciales; es decir la sustitución se produce en la relación contractual que ha sido constituida pero no en parte del acto constitutivo (parte en sentido formal). Esto resulta así, teniendo en cuenta que el contrato como acto se agota en el tempo y lo que subsiste es la relación jurídica patrimonial que constituyó”[15]

 

Es decir en la cesión de posición contractual la relación jurídica contractual es una sola, por consiguiente con el ingreso de un nuevo sujeto (cesionario) no se crea un nuevo contrato.

 

Concordamos con Luciano Barchi Velaochaga, cuando señala que: “La expresión “cesión de posición contractual” designa dos fenómenos jurídicos distintos entre sí, aun así afines: por un lado la expresión identifica un acto jurídico (con el cual se cede la posición contractual), por el otro, identifica el efecto que tal negocio determina en la estructura del contrato cedido (la sustitución del cedente por el cesionario)[16]

 

 

Diferencias con figuras afines

 

Con la cesión de derechos.- Se suele confundir la cesión de posición contractual con la cesión de derechos, sin embargo se trata de figuras distintas, si bien ambos son actos jurídicos, la cesión de derechos es un acto jurídico típico y nominado mediante el cual se hace la traslación de un derecho generado por título distinto, esto es, por un acto jurídico anterior al acto jurídico por el que se hace a la cesión del derecho[17], mientras que en la cesión de posición contractual lo que es materia de enajenación es la posición contractual que se tiene en un contrato y debe haber manifestación de voluntad del cedido, por ello se habla de un acto jurídico trilateral, mientras que la cesión de derechos la relación jurídica solamente es entre el cedente y el cesionario, no necesita el consentimiento de un tercero, pero si consentimiento. Por ejemplo en el caso de un arrendamiento, el arrendador puede pactar con un tercero para que a éste pague la renta el arrendatario, es decir el arrendador cede su derecho al cobro de la renta, pero ello no significa que el tercero sustituya la posición jurídica del arrendador.

 

A decir de Fernando Vidal Ramírez, las diferencias entre ambas figuras estriba en que: “la cesión de posición contractual requiere de un acto jurídico paralelo al contrato de que se ha generado la respectiva posición de las partes y en virtud de la cual el cesionario adquiere los derechos y asume las obligaciones de una de ellas, la que viene a ser el cedente. Se trata de derechos adquiridos y obligaciones contraídas en el contrato y, por lo tanto con anterioridad al acto de la cesión, lo que aproxima la afinidad con la cesión de derechos. (..). En la cesión derechos el cesionario solo adquiere derechos, mientras que en la cesión de la posición contractual el cesionario, además de los derechos, asume también las obligaciones del cedente generadas por el contrato. Los derechos y obligaciones que asume son respecto del cocontratante del cedente[18]

 

Con el subcontrato

 

Como aspectos comunes, la cesión de posición contractual y la subcontratación se muestran como fenómenos de ingreso de un tercero a una relación contractual prexistente generada sin su participación originaria, que inciden en el cumplimiento contractual de la relación básica. Sin embargo, poseen innumerables diferencias que las sintetizamos a continuación.

La cesión de posición contractual constituye un contrato típico que traspasa por uno de los contratantes (cedente) a un tercero (cesionario) de su íntegra posición jurídica (no sólo de su calidad de acreedor o de deudor) en un contrato base preexistente, por el que el cesionario pasa a vincularse directamente con el primer contratante (cedido) como sustituyente; y el cedente desaparece jurídicamente de la relación. Es decir, mientras en el subcontrato hay coexistencia de dos relaciones jurídicas contractuales (una primaria y otra derivada) pero ambas de contenido homogéneo (mismo contenido económico y naturaleza jurídica), en la cesión de posición contractual, hay sustitución de una unidad jurídica a otra. Por ello, la cesión constituye un contrato de tracto único: agota su ser en el acto mismo de transferencia; en cambio, el subcontrato lo es de tracto sucesivo, con cumplimiento duradero en tiempo[19].

En tal sentido, una forma de subcontratación es el subarrendamiento: “Hay subarrendamiento cuando el arrendatario concede, a su vez, en arrendamiento la cosa arrendada; es decir, cuando respecto de una misma cosa existen dos contratos sucesivos de arrendamiento. En el primer contrato, a las partes se les designa arrendador y arrendatario, en el segundo contrato (subarrendamiento), subarrendador (antiguo arrendatario) y subarrendatario”[20].

 

El sub arrendamiento como contrato accesorio no puede superar el plazo del contrato de arrendamiento y debe existir la autorización de su celebración en el contrato de arrendamiento, puede tener acogida registral en la medida de su importancia económica.

 

En tal sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución: 311-2005-SUNARP-TR-L de 31/05/2006.- Sumilla: EL CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO ES UN ACTO INSCRIBIBLE Son inscribibles los contratos de arrendamiento de duración determinada así como los de duración indeterminada. Asimismo, se incluye a los contratos de subarrendamiento y cesiones de arrendamiento que reúnan los requisitos de los artículos 1692 y 1696 del Código Civil, respectivamente.

 

Inscripción registral de la cesión de posición contractual del contrato de arrendamiento

Conforme el Artículo 1435 del Código Civil: “En los contratos de prestaciones no ejecutadas total o parcialmente, cualquiera de las partes puede ceder a un tercero su posición contractual.

Se requiere que la otra parte preste su conformidad antes, simultáneamente o después del acuerdo de cesión. Si la conformidad del cedido hubiera sido prestada previamente al acuerdo entre cedente y cesionario, el contrato sólo tendrá efectos desde que dicho acuerdo haya sido comunicado al cedido por escrito de fecha cierta”

 

En tal sentido, conforme a la norma citada pueden ser materia de cesión de posición contractual, la parte activa o pasiva de la jurídica contractual, pero además se infiere que las prestaciones no deben ser ejecutadas total o parcialmente, ello conlleva a que si ya se hubiesen ejecutadas total o parcialmente no tiene sentido hablar de cesión de posición contractual, pues ya no existiría relación jurídica patrimonial, sino que dicho caso se trataría de la celebración de un nuevo acto jurídico.

 

En el arrendamiento se observa la aplicación práctica de esta figura, consideramos que procedería sin ningún problema la cesión de la posición contractual del arrendatario; sin embargo ¿Qué sucedería si es que se cede la posición jurídica de arrendador? ello significaría que en realidad se transfiera el inmueble?, puesto que conforme el Artículo 1667 del Código Civil: “Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra”, consideramos que depende en cada caso concreto, pues si el arrendador es el propietario del bien, la cesión de su “posición contractual” entrañaría una trasferencia del derecho de propiedad, siempre y cuando que la voluntad de las partes es de transferir el inmueble y pagar un precio, en su caso, en dicho supuesto estaremos ante una compraventa, y no se tratará simplemente de una cesión de una posición contractual, pero si es que la voluntad de las partes es transferir solamente el derecho al cobro de la renta a favor de un tercero, nos encontraremos ante una cesión de derechos”, pero no existirá transferencia de propiedad.

 

Pero también puede ocurrir que el arrendador sea un usufructuario, en dicho caso de igual manera, si lo que se quiere transferir es la posición de arrendador, deberá observarse si la voluntad de las partes es transferir el derecho de usufructo, en cuyo caso la llamada “cesión de posición contractual” sería un acto jurídico de transferencia de usufructo, siempre que no sea usufructo legal y que no haya prohibición expresa, conforme el Artículo 1002 del Código Civil.

 

En tal sentido procede la inscripción de la cesión de posición contractual del arrendamiento y arrendamiento financiero e inclusive del lease back, tal como lo ha expresado el Tribunal Registral en la Resolución N°  1016-2007-SUNARP-TR-L de 27/12/2007 Sumilla: ANOTACIÓN DE DEMANDA No procede la anotación de demanda de resolución de contrato de lease back cuando el demandante ha cedido previamente su posición contractual, habiéndose registrado dicha cesión.

 

     
     
     
     
     
     
     
   

 

[1]  Abogado por la UNMSM. Docente de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Magíster en Derecho con mención en Derecho Civil y Comercial por la UNMSM. Registrador Público del Registro de Predios de la Zona Registral N° IX-Sede Lima. Miembro del Taller de Derecho Civil “José León Barandiarán de la Facultad de Derecho de la UNMSM.

[2] Código Civil Comentado. Tomo VIII. Gaceta Jurídica. Segunda Edición. Lima, 2007. Pág. 480

[3] Artículo 2019.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble: (…)

6.- Los contratos de arrendamiento.

 

[4] Artículo 94.- Inscripción de la transferencia de propiedad en la compraventa con pacto de reserva de propiedad y arrendamiento venta

En el caso de contrato de compraventa con pacto de reserva de propiedad registrado previamente, para inscribir la transferencia de propiedad a favor del adquirente se presentará escritura pública o formulario registral otorgado por el vendedor, declarando que se ha cancelado el importe del precio convenido o, en todo caso, que ha operado la transferencia.

Cuando aún no hubiera operado la transferencia sólo se inscribirá el pacto de reserva de dominio en el rubro de cargas y gravámenes. La inscripción del pacto, no impide la inscripción de transferencias ni de otros actos posteriores, pero otorga prevalencia a quien hubiere inscrito el pacto a su favor, circunstancia que debe constar en el asiento que se extienda al inscribir la transferencia de propiedad cuya prioridad protegía el pacto de reserva inscrito.

Lo dispuesto en el primer párrafo se aplica a los contratos de arrendamiento que conlleven la transferencia de propiedad luego del pago de determinado número de cuotas de la renta.

[5]      Artículo 95.- Inscripción de la transferencia de propiedad en el arrendamiento financiero

Para inscribir la transferencia de propiedad a favor del adquirente en el caso de arrendamiento financiero se presentará la escritura pública o el formulario registral de transferencia otorgado por las partes.

 

[6] Artículo 133.- Gravámenes o cargas que afectan parte del predio

Para la inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho de habitación, servidumbre, usufructo o cesión en uso que afecten parte del predio, no se requerirá la independización previa. Sin embargo, deberá presentarse los planos que identifiquen el área sobre la que recae el derecho, salvo que ésta se pueda determinar de los antecedentes registrales.

 

[7] Artículo 140.- Inscripción del arrendamiento financiero

En la inscripción del arrendamiento financiero, el arrendamiento y la opción de compra se extenderán en un mismo asiento en el que se consignará el plazo de duración del contrato, la renta convenida, el valor de venta pactado o el criterio establecido para la determinación del valor residual del bien y el plazo para ejercer la opción de compra.

 

[8] http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/gravamenes/gravamenes.htm

 

[9] http://blog.pucp.edu.pe/blog/registralynotarial/2009/12/25/cargas-y-gravamenes/

 

[10] http://es.scribd.com/doc/217601667/La-diferencia-entre-gravamenes-y-cargas-consiste-en-que-los-gravamenes-dependen-de-una-obligacion-accesoria#scribd

 

[11] Art. 3 del Reglamento del Decreto Legislativo 1104 (Publicado el 08/09/2012)

[12] Gonzales Linares, Nerio. Derecho Civil Patrimonial. Segunda Edición. Jurista Editores. Lima, 2012. Pag. 709.

[13] Gonzales Linares, Nerio. Op. Cit. Pág. 717.

[14] Arias Schereiber Pezet, Max. Exégesis del  Código de Código Civil Peruano de 1984. Tomo I. Gaceta Jurídica. Lima, 2006. Pág. 191

[15] Barchi Velaochaga, Luciano. Cesión de Posición Contractual. En: Código Civil Comentado Tomo VIII. Segunda Edición. Gaceta Jurídica. Lima, 2007. Pág. 416.

[16] Ibidem. Pág. 417

[17] Vidal Ramírez Fernando. La Cesión de Derechos en el Código Civil Peruano. Gaceta Jurídica. Lima, 2007. Pág. 25

[18] Ibidem. Pág. 36-37

[19] Morón Urbina, Juan Carlos. La subcontratación de contratos Administrativos. En: http://blog.pucp.edu.pe/blog/derysoc/2008/06/12/la-subcontratacion-de-contratos-administrativos/

 

[20] http://www.diccionariojuridico.mx/?pag=vertermino&id=201