Transferencia de Propiedad Inmueble por Trato Directo: Definición, requisitos y trámite

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La transferencia de una propiedad inmueble por trato directo es un proceso que implica una serie de requisitos y pasos que deben seguir ambas partes; más aún si se trata una entidad pública y un particular. Por ello, en esta nota te explicaremos qué es una transferencia de propiedad inmueble por trato directo, sus requisitos y los pasos para realizar su trámite.

¿Qué es la transferencia de propiedad inmueble por trato directo?

Es el procedimiento seguido, inicialmente, entre una entidad pública y un particular; a fin de que éste último transfiera su propiedad para la ejecución de un proyecto de gran envergadura, previo pago de la tasación del predio o inmueble

Posteriormente, se deberá solicitar a SUNARP la inscripción de la transferencia de propiedad en la partida electrónica del predio o inmueble.

Requisitos para solicitar la transferencia de propiedad inmueble por trato directo

  • Se deberá presentar a SUNARP el formulario registral y el documento que acredite el pago del valor total de la tasación a favor del sujeto pasivo. 
  • Si el predio o inmueble forma parte de uno de mayor extensión debe indicarse el número de partida del predio o inmueble y adjuntarse la documentación gráfica para su independización (plano de ubicación, perimétrico y memoria descriptiva). 

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  • La presentación de otros requisitos dependerá de lo establecido por SUNARP en el Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios.
  • Cabe precisar que, según el CCXXVIII Pleno de SUNARP (220-2020), deberá consignarse en el formulario registral todas las cargas y gravámenes existentes en la partida registral del predio materia de transferencia, para que el registrador realice el levantamiento correspondiente. No se debe exigir incluir gravámenes que no afecten al predio adquirido o que se hayan extinguido de pleno derecho.

Trámite para realizar la transferencia de propiedad inmueble por trato directo

  1. Realizar trabajos de gabinete
  • Realizar búsquedas catastrales y registrales ante SUNARP, a fin de identificar la ubicación física y los titulares registrales de los predios o inmuebles que se verán afectados con la ejecución del proyecto.
  1. Realizar trabajos de campo
  • Realizar inspecciones in situ para verificar la situación legal (conflictos, ocupación) y técnica (medidas perimétricas, ubicación y disponibilidad física) del predio o inmueble. 
  • Elaborar plano perimétrico y memoria descriptiva.
  1. Elaborar el informe de diagnóstico técnico legal
  • Los trabajos de gabinete y de campo forman parte del diagnóstico técnico legal, que concluyen con un informe, en el que se determina la realidad física y legal del predio o inmueble; permitiendo establecer la procedencia o no del saneamiento, la estrategia a elegir y las recomendaciones del caso.
  • Se podrá solicitar a la SBN la asistencia técnica o la elaboración del diagnóstico técnico legal, previa suscripción de un convenio con esta entidad.

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  1. Solicitar la tasación de los predios
  • Las entidades públicas deberán solicitar al MVCS realizar la tasación de los predios o inmuebles afectados.
  1. Comunicar a los afectados el valor de la tasación e invitarlos al trato directo
  • Las entidades públicas comunican a los sujetos pasivos que sus predios serán afectados por la ejecución del proyecto y se les informa el valor de la tasación, así como el incentivo del 20% del valor comercial del predio; a fin de que acepte el trato directo para que el estado adquiera la propiedad.
  1. Emitir la resolución que aprueba el valor de la tasación y ordena el pago a los afectados
  • Con la aceptación de los sujetos pasivos se emite la resolución del titular de la entidad que aprueba el valor de la tasación y el pago al afectado.
  1. Solicitar la inscripción definitiva
  • Las entidades públicas y los sujetos pasivos deben suscribir el formulario registral que acredite la transferencia de la propiedad mediante trato directo. 
  • La entidad pública solicita ante SUNARP la inscripción de la transferencia de propiedad
  • SUNARP en un plazo máximo de 7 días hábiles emitirá una constancia que acredita la inscripción realizada en la partida electrónica del predio o inmueble, cuando es respecto de la totalidad del área del mismo.
  • Cuando la transferencia es sobre una parte del área total del predio o inmueble, se deberá solicitar a SUNARP la independización del predio o inmueble, quien, en un plazo máximo de 15 días hábiles, (previa evaluación), realizará la inscripción de la independización.

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